中共中央：新《土地管理法》實(shí)施，集體土地直接入市(附亮點(diǎn)解讀)
中華人民共和國(guó)主席 習(xí)近平
2019年8月26日
全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)了
關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定
這些大眾關(guān)切的問(wèn)題
在召開(kāi)的全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳新聞發(fā)布會(huì)上都給出了答案
是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
對(duì)比舊法，新法將原來(lái)的“基本農(nóng)田”表述，全部改成了“永久基本農(nóng)田”表述。為什么作出如上改動(dòng)？是簡(jiǎn)單的文字調(diào)整，還是另有深意？
A:
魏莉華回應(yīng)，“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變?！拔覀冇镁W(wǎng)上一個(gè)時(shí)髦的話說(shuō)，這就是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版，從‘基本農(nóng)田’到‘永久基本農(nóng)田’是基本農(nóng)田保護(hù)的2.0版。這樣的修改，體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值理念”。
新法總結(jié)了實(shí)踐中永久基本農(nóng)田保護(hù)和劃定的一些成功經(jīng)驗(yàn)，第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理?！巴瑫r(shí)，原來(lái)土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來(lái)確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實(shí)際”。
征地按區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
新土地管理法在土地征收模式方面有哪些重要改革？
A:
魏莉華表示，新土地管理法從三個(gè)方面，改革了土地征收模式。
其一，新法首次明確界定了何為“公共利益”，“原來(lái)憲法和土地管理法都規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益？長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的法律規(guī)定，特別是修改前的土地管理法又規(guī)定，任何單位和個(gè)人使用土地必須使用國(guó)有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯一途徑。這次我們?cè)诳偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收”。
其二，新法首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。“這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過(guò)去我們是以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系”。
其三，新法完善了土地征收程序，“把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)”。
地方政府不能強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
新土地管理法有什么制度創(chuàng)新？
A:
“我們刪除了原來(lái)土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定”，魏莉華說(shuō)，新法增加規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。“這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大亮點(diǎn)”。
此外，宅基地方面，新法在原來(lái)一戶(hù)一宅的基礎(chǔ)上，增加了戶(hù)有所居的規(guī)定，“因?yàn)橛幸徊糠洲r(nóng)村村民已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)，對(duì)他們?cè)瓉?lái)在農(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因?yàn)檗r(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在整個(gè)過(guò)程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上”。
不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
新土地管理法改變了此前建設(shè)用地只能用國(guó)有土地的格局，這一變化會(huì)不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)沖擊？
A:
楊合慶回應(yīng)，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來(lái)我們只有國(guó)有的建設(shè)用地才能進(jìn)入市場(chǎng)，以進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，現(xiàn)在是允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。
但是，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；必須要經(jīng)過(guò)依法登記；在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排；即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人，也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地?！耙虼藦倪@幾個(gè)方面來(lái)講，不會(huì)對(duì)我們的土地市場(chǎng)造成沖擊?！睏詈蠎c說(shuō)。
《土地管理法》亮點(diǎn)和重點(diǎn)
重點(diǎn)一
完善土地征收制度，保障農(nóng)民監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。
解讀：該重點(diǎn)主要完善了以下三個(gè)方面：
1、首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實(shí)施征收：
①軍事外交
②政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
③公益事業(yè)
④扶貧搬遷
⑤保障性安居工程
⑥成片開(kāi)發(fā)建設(shè)
2、首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。過(guò)去是以土地征收原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
新法以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。
另外，在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了更加完善的保障體系。
3、完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報(bào)批以前，縣級(jí)以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。
重點(diǎn)二
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可不通過(guò)國(guó)家征收直接入市。
解讀：根據(jù)新法，在符合以下三個(gè)條件的情形下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
①符合規(guī)劃（工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途）
②依法登記
③三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意
此次修改取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，是重大的制度創(chuàng)新，也是本次修改的最大亮點(diǎn)。
重點(diǎn)三
新增宅基地自愿有償退出機(jī)制。
解讀：此次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是：
①自愿原則。政府不能強(qiáng)迫任何村民退出宅基地。
②有償退出。即農(nóng)民退出宅基地應(yīng)有合理的補(bǔ)償，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。
該修改旨在通過(guò)其他途徑保障農(nóng)村村民的居住權(quán)，緩解農(nóng)村地少人多的緊張現(xiàn)狀。
同時(shí)，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。
重點(diǎn)四
對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行永久性保護(hù)。
解讀：新法把舊法的“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值的理念。
第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。
同時(shí)，原來(lái)土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定的比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來(lái)確定。
重點(diǎn)五
為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間。
解讀：建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國(guó)土空間規(guī)劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨(dú)編制和審批，最終將被國(guó)土空間規(guī)劃所取代。
考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進(jìn)中，新《土地管理法》為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類(lèi)開(kāi)發(fā)、保護(hù)和建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。
為了解決改革過(guò)渡期的規(guī)劃銜接問(wèn)題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時(shí)在附則中增加規(guī)定：編制國(guó)土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。
重點(diǎn)六
合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限。
解讀：長(zhǎng)期以來(lái)，地方對(duì)建設(shè)用地審批層級(jí)高、時(shí)限長(zhǎng)、程序復(fù)雜等問(wèn)題反映強(qiáng)烈。新《土地管理法》適應(yīng)放管服改革的要求，對(duì)中央和地方的土地審批權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來(lái)劃分國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府的審批權(quán)限。
今后，國(guó)務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國(guó)務(wù)院授權(quán)省級(jí)政府審批。同時(shí)，按照誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，取消省級(jí)征地批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案的規(guī)定。
重點(diǎn)七
土地督察制度正式入法。
解讀：土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問(wèn)題。從2006年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院就決定實(shí)施國(guó)家土地督察制度，對(duì)省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。
在充分總結(jié)國(guó)家土地督察制度實(shí)施成效的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對(duì)土地督察制度作出規(guī)定：國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國(guó)務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。
以此為標(biāo)志，國(guó)家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。
是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
對(duì)比舊法，新法將原來(lái)的“基本農(nóng)田”表述，全部改成了“永久基本農(nóng)田”表述。為什么作出如上改動(dòng)？是簡(jiǎn)單的文字調(diào)整，還是另有深意？
A:
魏莉華回應(yīng)，“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變?！拔覀冇镁W(wǎng)上一個(gè)時(shí)髦的話說(shuō)，這就是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版，從‘基本農(nóng)田’到‘永久基本農(nóng)田’是基本農(nóng)田保護(hù)的2.0版。這樣的修改，體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值理念”。
新法總結(jié)了實(shí)踐中永久基本農(nóng)田保護(hù)和劃定的一些成功經(jīng)驗(yàn)，第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理?！巴瑫r(shí)，原來(lái)土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來(lái)確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實(shí)際”。
征地按區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償
Q:
新土地管理法在土地征收模式方面有哪些重要改革？
A:
魏莉華表示，新土地管理法從三個(gè)方面，改革了土地征收模式。
其一，新法首次明確界定了何為“公共利益”，“原來(lái)憲法和土地管理法都規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益？長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的法律規(guī)定，特別是修改前的土地管理法又規(guī)定，任何單位和個(gè)人使用土地必須使用國(guó)有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯一途徑。這次我們?cè)诳偨Y(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收”。
其二，新法首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。“這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過(guò)去我們是以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系”。
其三，新法完善了土地征收程序，“把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)”。
地方政府不能強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地
在新聞發(fā)布會(huì)上，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問(wèn)題。
Q:
新土地管理法有什么制度創(chuàng)新？
A:
“我們刪除了原來(lái)土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定”，魏莉華說(shuō)，新法增加規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。“這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大亮點(diǎn)”。
此外，宅基地方面，新法在原來(lái)一戶(hù)一宅的基礎(chǔ)上，增加了戶(hù)有所居的規(guī)定，“因?yàn)橛幸徊糠洲r(nóng)村村民已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)，對(duì)他們?cè)瓉?lái)在農(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因?yàn)檗r(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在整個(gè)過(guò)程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上”。
不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊
Q:
新土地管理法改變了此前建設(shè)用地只能用國(guó)有土地的格局，這一變化會(huì)不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)沖擊？
A:
楊合慶回應(yīng)，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來(lái)我們只有國(guó)有的建設(shè)用地才能進(jìn)入市場(chǎng)，以進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，現(xiàn)在是允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。
但是，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；必須要經(jīng)過(guò)依法登記；在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排；即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人，也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地?！耙虼藦倪@幾個(gè)方面來(lái)講，不會(huì)對(duì)我們的土地市場(chǎng)造成沖擊?！睏詈蠎c說(shuō)。
《土地管理法》亮點(diǎn)和重點(diǎn)
重點(diǎn)一
完善土地征收制度，保障農(nóng)民監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。
解讀：該重點(diǎn)主要完善了以下三個(gè)方面：
1、首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實(shí)施征收：
①軍事外交
②政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
③公益事業(yè)
④扶貧搬遷
⑤保障性安居工程
⑥成片開(kāi)發(fā)建設(shè)
2、首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。過(guò)去是以土地征收原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
新法以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。
另外，在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了更加完善的保障體系。
3、完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報(bào)批以前，縣級(jí)以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。
重點(diǎn)二
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可不通過(guò)國(guó)家征收直接入市。
解讀：根據(jù)新法，在符合以下三個(gè)條件的情形下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
①符合規(guī)劃（工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途）
②依法登記
③三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意
此次修改取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，是重大的制度創(chuàng)新，也是本次修改的最大亮點(diǎn)。
重點(diǎn)三
新增宅基地自愿有償退出機(jī)制。
解讀：此次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是：
①自愿原則。政府不能強(qiáng)迫任何村民退出宅基地。
②有償退出。即農(nóng)民退出宅基地應(yīng)有合理的補(bǔ)償，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。
該修改旨在通過(guò)其他途徑保障農(nóng)村村民的居住權(quán)，緩解農(nóng)村地少人多的緊張現(xiàn)狀。
同時(shí)，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。
重點(diǎn)四
對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行永久性保護(hù)。
解讀：新法把舊法的“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值的理念。
第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。
同時(shí)，原來(lái)土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定的比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來(lái)確定。
重點(diǎn)五
為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間。
解讀：建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國(guó)土空間規(guī)劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨(dú)編制和審批，最終將被國(guó)土空間規(guī)劃所取代。
考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進(jìn)中，新《土地管理法》為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類(lèi)開(kāi)發(fā)、保護(hù)和建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。
為了解決改革過(guò)渡期的規(guī)劃銜接問(wèn)題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時(shí)在附則中增加規(guī)定：編制國(guó)土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。
重點(diǎn)六
合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限。
解讀：長(zhǎng)期以來(lái)，地方對(duì)建設(shè)用地審批層級(jí)高、時(shí)限長(zhǎng)、程序復(fù)雜等問(wèn)題反映強(qiáng)烈。新《土地管理法》適應(yīng)放管服改革的要求，對(duì)中央和地方的土地審批權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來(lái)劃分國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府的審批權(quán)限。
今后，國(guó)務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國(guó)務(wù)院授權(quán)省級(jí)政府審批。同時(shí)，按照誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，取消省級(jí)征地批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案的規(guī)定。
重點(diǎn)七
土地督察制度正式入法。
解讀：土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問(wèn)題。從2006年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院就決定實(shí)施國(guó)家土地督察制度，對(duì)省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。
在充分總結(jié)國(guó)家土地督察制度實(shí)施成效的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對(duì)土地督察制度作出規(guī)定：國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國(guó)務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。
以此為標(biāo)志，國(guó)家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。
